Первая глава рассматривает вопросы взаимосвязи устаревания недвижимости и принципа НЭИ. Схема взаимодействия анализа НЭИ с оценочными подходами через устранимое устаревание и связи последнего с понятиями реконструкции (модернизации) объекта оценки. Основные эксплуатационные качества зданий и сооружений, являющиеся объектами функционального устаревания. Место устаревания в структуре накопленного износа объектов оценки. Пути упрощения расчета и ситуации, в которых рекомендуется учет устаревания.

Вторая глава посвящена построению формул для расчета различных видов функционального и экономического устаревания на базе стоимости воспроизводства и стоимости замещения с иллюстрациями на примерах. Расчетные формулы базируются на американской методологии. Приводятся также формулы для расчета стоимости реконструкции (модернизации, ремонта) элементов зданий и объектов оценки в целом. Параграфы 2.3-2.6 могут быть использованы при разработке программного обеспечения для оценки функционального устаревания недвижимости.

Третья глава содержит 140 примеров оценки устаревания конструктивных элементов, оборудования и зданий (сооружений) в целом, охватывая большинство случаев практической оценки. Примеры в этой главе  разбиты на 32 раздела по видам конструкций, систем инженерного обеспечения и объемно-планировочных параметров объектов.

Четвертая глава посвящена практике оценки объектов недвижимости с применением принципа НЭИ и учетом устаревания. Даны рекомендации по определению объемно-планировочных и конструктивных параметров альтернативных вариантов застройки свободной земли и перестройки существующих улучшений. Выявлены функциональные зависимости между арендными ставками и затратами. Выведены формулы расчета доли затрат, необходимых для доведения объекта оценки до НЭИ. Приводятся примеры оценки объекта недвижимости всеми подходами с учетом принципа НЭИ.

Приложение содержит описание EXCEL-таблиц расчета износа и функционального устаревания на базе разработанных автором алгоритмов.

Предлагаемое пособие основано на методических и практических исследованиях автора в области оценки недвижимости в период с 1997 года по настоящее время. Материал пособия апробирован в процессе чтения лекций по оценке недвижимости в ряде университетов и институтов Санкт-Петербурга.

ОГЛАВЛЕНИЕ

ПРЕДИСЛОВИЕ....................................................................................................... 3

ГЛАВА 1. ВЗАИМОСВЯЗЬ УСТАРЕВАНИЯ И НАИБОЛЕЕ  ................................

                  ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ

ГЛАВА 2. АЛГОРИТМЫ ОЦЕНКИ УСТАРЕВАНИЙ

2.1. Устранимое функциональное устаревание

2.1.1. Устранимое функциональное устаревание 1-го вида

2.1.2. Устранимое функциональное устаревание 2-го вида

2.2.3. Устранимое функциональное устаревание 3-го вида

2.2. Неустранимое функциональное устаревание

2.2.1. Неустранимое функциональное устаревание 1-го вида

2.2.2. Неустранимое функциональное устаревание 2-го вида

2.2.3. Неустранимое функциональное устаревание 3-го вида

2.3. Определение стоимости реконструкции, модернизации и ремонта

2.4. Определение стоимости замещения объекта оценки.

2.5. Определение стоимости строительства в стесненных условиях существующего объекта......................

2.6. Обобщенный алгоритм расчета функционального устаревания

2.7. Экономическое устаревание.................

ГЛАВА 3. ПРИМЕРЫ ОЦЕНКИ ФУНКЦИОНАЛЬНОГО УСТАРЕВАНИЯ

Таблица номеров примеров........................

3.1. Фундаменты..........................................

3.2. Стены наружные...................................

3.3. Стены внутренние.................................

3.4. Перегородки.........................................

3.5. Перекрытия...........................................

3.6. Конструкция крыши.............................

3.7. Лестницы..............................................

3.8. Кровля...................................................

3.9. Полы......................................................

3.10. Окна.....................................................

3.11. Двери...................................................

3.12. Внутренняя отделка............................

3.13. Наружная отделка...............................

3.14. Система холодного водоснабжения (внутренний водопровод)

3.15. Система водоотведения (внутренняя канализация).

3.16. Система центрального отопления......

3.17. Система горячего водоснабжения.....

3.18. Система газоснабжения......................

3.19. Мусоропровод....................................

3.20. Санитарно-технические приборы.......

3.21. Печное отопление (камин)..................

3.22. Электрооборудование.........................

3.23. Лифты..................................................

3.24. Вентиляция (кондиционирование воздуха)

3.25. Сигнализация......................................

3.26. Радиотрансляционная и телевизионная сеть

3.27. Телефонная связь................................

3.28. Высота помещений.............................

3.29. Площадь помещений...........................

3.30. Объемы (площади) сооружений.........

3.31. Полезная площадь здания...................

3.32. Эффективность застройки участка.....

ГЛАВА 4. ПРАКТИКА ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ ПРИ НАИБОЛЕЕ

                  ЭФФЕКТИВНОМ ЕЕ ИСПОЛЬЗОВАНИИ

4.1. Определение объемно-планировочных и конструктивных параметров застройки свободного участка............

4.2. Определение объемов перестройки существующих объектов

4.3. Примеры оценки недвижимости с учетом принципа НЭИ

4.3.1. Новый объект, не соответствующий НЭИ свободного участка

4.3.2. Устаревший объект, не соответствующий НЭИ свободного участка.. 211

4.3.3. Объект модернизации с сохранением прежней функции..................... 214

4.3.4. Объект реконструкции с сохранением прежней функции.................... 217

4.3.5. Объект реконструкции с выполнением новой функции....................... 220

4.3.6. Объект сноса и нового строительства.................................................. 224

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК................................................................... 228

ПРИЛОЖЕНИЕ 1. Примеры расчета объемно-планировочных параметров

                                 застройки свободного участка земли и сноса существующих

                                 улучшений............................................................................ 230

ПРИЛОЖЕНИЕ 2. Программа Комплексного Расчета Накопленного Износа

                                 Зданий (ПС "КАРНИЗ")..................................................... 233

ПРЕДМЕТНЫЙ УКАЗАТЕЛЬ………………………………………………….249