Ипотечные брокеры появились на нашем рынке недвижимости совсем недавно. И среди них сразу возникли не совсем добросовестные компании, готовые "рисовать" своим клиентам любые справки, которые помогают получить ипотечный кредит в банке.

Начнем с вопроса: кто такой ипотечный брокер? В российских справочниках такой профессии не значится. Впрочем, ее суть (как и для любого другого брокера, страхового ли, биржевого ли) – оказать услугу по продаже той или иной услуги. Таким образом, ипотечный брокер продает ипотечные кредиты: находит человека, которому нужен такой кредит, готовит для него пакет документов с учетом требований того или иного банка. И, если кредит выдан, получает свой процент от полученной суммы. Большинство ипотечных брокеров также взимают с клиента некоторую фиксированную плату за подготовку документов.

Именно эти специалисты обязаны разбираться в бесконечном множестве ипотечных продуктов, подбирать, какая именно программа подойдет конкретному заемщику. Особенно это важно на Западе, где большая часть жилья покупается именно с помощью ипотечного кредита. К примеру, в США ипотечные брокеры способствуют в выдаче 70% ипотечных кредитов, в Европе эта цифра колеблется в районе 30%. И хотя статистика ипотечных неплатежей говорит не в пользу брокеров (дефолтов по кредитам у их клиентов больше, чем у заемщиков, самостоятельно дошедших до банка), однако банкиры с этим мирятся. Поскольку банки понимают, что без брокеров им работать будет еще труднее.

Кроме того, банки предпочитают, чтобы брокеры были внештатными сотрудниками: организация большого количества рабочих мест при нынешних арендных ставках весьма недешева. Поэтому зачастую брокер – это либо агент, работающий дома, либо небольшая компания, которая сама заботится о своем офисе.

Аферисты – спутники любого рынка
Таким образом, брокер зарабатывает на том, что продает кредиты банка. И именно желание получить свою комиссию любой ценой становится причиной искушения обмануть банк, который в свою очередь не желает выдавать кредит заведомо несостоятельному заемщику. Однако брокер, как человек, знающий банковскую кухню, может всегда использовать это знание для "ретуширования" финансового положения потенциального заемщика.

"В том, что на рынке недвижимости появились "черные" ипотечные брокеры, ничего удивительного нет", – говорит генеральный директор компании "Century 21 Россия" Федор Ефремов. "Как правило, аферисты и мошенники появляются на любом рынке, как неизбежные спутники. Грустно то, что они дискредитируют хорошую профессию", – добавляет он.

Чем опасен подлог?
Самые неприятные последствия подделки справок для клиента таковы. Если подлог вскроется, во-первых, банк занесет брокера в черный список и больше не будет с ним работать, во-вторых, заемщик тоже угодит в черный список, а в его кредитной истории появится "черная метка". Сегодня почти на 10 миллионов россиян заведены кредитные истории, причем большинство граждан даже не знают об этом, ведь их заводят не только по кредитам, но и по коммунальным платежам. Банки обмениваются кредитными историями, а специальные кредитные бюро аккумулируют информацию о кредиторах, просто эта практика не достигла еще такого масштаба, как в западных странах. "На Западе все живут в кредит, и для них прокол в кредитной истории – это колоссальная жизненная трагедия", – рассказывает президент Национальной лиги сертифицированных ипотечных брокеров "ПростоИпотека" Владимир Лопатин. Скрыть обман или отказ банка и у нас становится все труднее: банки регулярно обмениваются информацией. Владимир Лопатин рассказывает, что были случаи, когда к ним обращался заемщик за помощью, а при этом не рассказывал всей правды о своих обращениях за кредитами. "И мы работаем с ним, ведем в банк, а там нам говорят, что ему другой банк отказал, а мы ведь не знали об этом".

"Подделка документов (к примеру, справки о доходах) уголовно наказуема", – напоминает руководитель отделения "Октябрьское поле" корпорации "ИНКОМ-Недвижимость" Михаил Раздольский. Пока, правда, не было ни одного подобного дела, но это ничего не гарантирует заемщику, который совершил подлог. Понятно, что если банк не сможет договориться с несостоятельным заемщиком, то вполне может передать лжесправку в правоохранительные органы. А банк в случае прекращения выплат заемщиком остается в весьма неприятном положении, так что от него можно ожидать и более жестких мер.

Главный пострадавший – банк
На самом деле не фальшивые справки или обман со стороны брокера, а возможный дефолт заемщика – вот что тревожит российские банки по-настоящему. Дело в том, что при нашем отечественном правосудии и правоприменительной системе проблемы у банка в случае дефолта кредитора возникают нешуточные. Теоретически все просто. Правовая база проработана, а вот правоприменительной практики нет, поэтому выселение неплатежеспособного заемщика для банков весьма затруднительно. Чтобы иметь возможность продать залог (то есть квартиру), банку приходится пройти через суд. Не будем говорить про Запад, где эта процедура отработана. Возьмем соседний Казахстан. Там, если есть договор, и банк готов подтвердить, что заемщик его нарушает, они сразу идут к судебному исполнителю и производят выселение. "И это правильно, – считает Владимир Лопатин. – У нас же сделали, как всегда, по-нашему – через суд. А что такое суд? Я знаю случай, когда один банк судился 13 месяцев с иностранкой, у которой не было детей, – все это время суд принимал решение по совершенно очевидному поводу. А потом еще много времени судебные исполнители выселяли недобросовестного заемщика".

Поэтому банки в случае, если назревает дефолт у заемщика, стараются его урегулировать без вмешательства судебных органов. Встречаются с людьми, беседуют с ними, пытаются понять глубину кризиса, наконец, предлагают разные варианты. И вот на этом этапе как раз выясняется, что зарплата не соответствовала указанной в справке, и много других деталей, которые уже влекут за собой не только административную, но и уголовную ответственность. В любом случае понятно, что пока в стране царят "черные" и "серые" зарплаты, услуги тех, кто сфальсифицирует нужную справку, будут востребованы. Однако вход с "черного хода" или помощь сомнительных компаний весьма небезопасна для самого клиента и его финансового будущего.

FinancePro.RU